Ennyit törleszthetsz havonta: mi a JTM mutató

Komolyabb terveink megvalósításához sok esetben szükségünk van hitelre. Egy ingatlan vásárlása, lakásfelújítás, vagy autónk lecserélése esetén  komoly matekozás folyik: mekkora hitel vehető fel, mennyi ideig tart a visszafizetés, mekkora költséget jelent ez a pénztárcának havonta. A nagy szükségben viszont egyrészt hajlamosak vagyunk túlvállalni magunk, másik oldalon pedig a pénzintézeteknek sem szabad olyan helyzetet teremteni, amelyben könnyen bizonytalanná válhat a kihelyezett pénz visszafizetése. Az ügyfelek eladósodásának érdekében a Magyar Nemzeti Bank 2015.-ben megalkotta az ún. “Adósságfék szabályt”, és ebben bevezette a Jövedelem Törlesztési Mutatót (JTM), amely szabályozza a hitel típusonként a jövedelemhez igazított maximális törlesztő részletet, illetve bizonyos esetekben a felvehető hitelösszeg maximális mértékét.

Fő a biztonság

A szabályozás célja két fronton biztosítani az adósok fizetőképességének fennmaradását, valamint a hitelezési piac biztonságát, ezzel megelőzve egyik oldalon az eladósodást, és a végrehajtások általi egyéni tragédiákat, másik oldalon pedig a túl sok bedőlt hitel elkerülését, és egy esetleges bankcsőd, vagy akár egy 2008-as, USA-ból induló válsághoz hasonló folyamat bekövetkezését. Utóbbinak ugyanis két fő kiváltó oka volt: az egyik, hogy a hitelek túl magas törlesztő részleteit az ügyfelek egy megváltozott anyagi környezetben már nem tudták fizetni, a másik pedig, hogy az ingatlanokon nagyobb összeg volt a hiteltartozás, mint amennyi az árverésen befolyt. A különbség pedig a pénzintézetek vesztesége lett, ami bankcsődökhöz vezetett.
Nyilvánvaló, hogy az akkori példából tanulva az ehhez hasonló helyzetet el kell kerülni. Ezért szabályozta az MNB egyrészt, hogy jövedelmünk mekkora részét fordíthatjuk maximálisan hiteltörlesztésre, másrészt pedig, hogy a nagyobb értékű javak, mint az ingatlanok és járművek esetében az értékükhöz viszonyítva mekkora lehet a maximálisan felvehető hitelösszeg.

Hosszú távú biztonság

A havonkénti törlesztésre fordított összeg fizetéshez arányosított maximalizálása azért is hasznos, mert manapság egyre kisebb a garancia arra, hogy hosszú távon is ugyanolyan jövedelmi helyzettel rendelkezünk, mint hitelfelvételkor. Előfordulhat, hogy a kezdetben fizetésünk 50 %-át kitevő összeg egy kényszerű munkahelyváltás következtében a csökkenő jövedelemhez viszonyítva akár 60-70 %-ra is felugorhat. Így jóval kevesebbet fordíthatunk megélhetési költségekre. Ha viszont nem lenne a jogszabályi felső korlát, ugyanilyen helyzetben a törlesztőrészlet jövedelmünk akár 80 %-ánál is nagyobb részét vihetné el. A rendelet tehát védelmet biztosít a későbbi kedvezőtlenebb jövedelmi helyzetből adódó nehézségekre.
Szerencsére a legtöbb bank hitel ajánlat esetén tájékoztató levelet küld az ügyfélnek,melyben részletezik, hogy egy adott jövedelmi változás milyen hatással lehet törlesztésünkre a fizetéshez viszonyítva, így felmérhető, mekkora havi törlesztést választhatunk biztonságosan.

Törlesztésre fordítható összeg

Hitelfelvételkor rendszerint tudjuk, mennyi pénzre van szükségünk. Ez általában könnyen kiszámítható, megvan a kiválasztott ingatlan, vagy ismert a szükséges ingatlanfelújítás összege, az új fűtési rendszer kiépítésének költsége. Ezek után a második lépés annak meghatározása, hogy mennyit is fizetünk havonta törlesztésre. Ennek felső mértékét ugyanis nettó fizetésünk határozza meg, és ez több tényezőre is kihat. Ezek közül a legfontosabb, hogy az általunk havonta maximálisan törleszthető összeg behatárolja a felvehető hitel összegét. Hiába szeretnénk pl. 10 millió forint személyi kölcsönt felvenni, ha csak nettó 200 ezer forintot keresünk hivatalosan havonta, mivel személyi kölcsönt maximum 8 éves futamidőre vehetünk fel, és egy ekkora összeg esetén a havi törlesztőrészlet 150 ezer forint körül mozog. Ezt viszont a szabályozás nem engedi számunkra, még akkor sem, ha egyébként egyéb bevételek miatt - legyen az akár ingatlan bérbeadás, tőzsdei bevétel, jatt, vagy bármi más - ki tudnánk fizetni ezt az összeget is. Egyrészt ezeket a bevételeket a bankok nem vehetik számításba, másrészt mindig vannak olyanok, akik rosszul mérik fel anyagi lehetőségeiket, ami a későbbiekben visszaüthet.
Az, hogy összesen havi jövedelmünk mekkora része fordítható havonta törlesztésre, a következő táblázat mutatja meg:

A táblázat alapján tehát  havi 200 ezer forintos nettó jövedelem esetén személyi kölcsön törlesztésére maximum 100 ezer forintot költhetünk, ez kb. 6 millió forint felvételét teszi lehetővé számunkra. Ugyanennél a fizetésnél, ha pl. 8 évre veszünk fel jelzáloghitelt, akkor viszont csak 70 ezer forint lehet a maximális havi törlesztés.

Hitelkeret: ami csökkentheti a büdzséd

Amikor kiszámoljuk, mekkora összeget törleszthetünk havonta, azt kezeljük úgy, mint egy büdzsét, vagy pénztárcát: a keret a mi pénztárcánk, ezt viszont sok minden tölti fel: a kérdés, hogy van e még hely az újabb hitel számára. Ugyanis a tárcánkban lehet már sok olyan tétel, ami csökkenti az újabb hitel törlesztésére fordítható összeget. Ezek a tételek a következők:

• Korábban felvett hitelek törlesztő részletei.
• Bankszámlához tartozó hitelkeretünk 5 %-a.
• Hitelkártyával felhasználható hitelkeret 5 %-a.

Utóbbi két pont akkor is csökkenti büdzsénket, ha azon keretekből semmit nem használtunk fel.
Arra sincs garancia, hogy az általunk kiszámolt keretet a bankok biztosítják számunkra, ugyanis az egyéni hitelbírálat során ajánlattételkor előfordulhat hogy a maximálisnál kisebb összeget határoz meg a bank.  Ez történhet egyrészt biztonsági okokból, másrészt pedig a kisebb törlesztőrészlet hosszabb futamidőt, és ennek következtében nagyobb kamat bevételt eredményez. Amennyiben nem értünk egyet a banki ajánlattal érdemes személyesen egyeztetni, vagy más ajánlatot is megnézni.

Felvehető hitel felső határa, változott az értékbecslés

A rendeletben nem csak az általunk maximálisan kifizethető havi törlesztőrészlet mértéke van szabályozva, hanem az is, hogy az általunk felvett hitel összege - jelzálog vagy lízing szerződés esetén - az adott ingatlan, vagy jármű értékének hány százaléka lehet maximálisan. Számolni kell ugyanis azzal, hogy hogy egy esetleges későbbi végrehajtás során a bank kisebb áron tudja értékesíteni az ingatlant az korábbi piaci árnál. Ennek két oka is lehet: egyrészt az ingatlan piaci értékvesztése pl. állagromlás, vagy piaci trendek változása, másrészt az, hogy az árverések jellemzően az aktuális piaci ár alatti értékről indulnak.
Azt is figyelembe kell venni, hogy a felvehető hitel maximális összegének számításakor ingatlan esetén nem a kialkudott piaci árat veszik elsődlegesen figyelembe, hanem az értékbecslés során meghatározott értéket. Ez sok esetben alacsonyabb lehet annál, amennyi valójában fizetünk az ingatlanért. Könnyebbség a vásárlóknak, hogy az értékbecslés ez évben sok ingatlan esetében egyszerűsödött: szemle nélkül, piaci átlag számításával lehet meghatározni sok ingatlan értékét, így vevőként már előre tudunk kalkulálni a felvehető hitel mértékével kapcsolatban. Az ún. statisztikai értékbecslést a következő ingatlanok esetében vehetjük igénybe:

• 150 négyzetméternél nem lehet nagyobb az ingatlan.
• Az ingatlannak Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban, vagy az agglomerációban kell elhelyezkednie.
• Az értékbecslés előtti évben legalább 10 ingatlannak kell gazdát cserélni a településen (kerületben)
• Az ingatlanok fajlagos árának eltérése nem lehet nagyobb 30 %-nál.

Azt viszont fontos figyelembe venni, hogy statisztikai értékbecslés esetén az ingatlan értékének csak 60 %-ig vehetünk fel jelzáloghitelt. Így ha ez az összeg kevés számunkra, érdemes a néhány ezer forinttal drágább, szemlével egybekötött értékbecslést választani, utóbbi esetben ugyanis az ingatlan értékének 80 %-áig vehetünk fel jelzáloghitelt.
Gépjárművek esetén kölcsön felvételekor a jármű értékének 75 %-áig, lízing esetén 80 %-ig vehetünk fel hitelt. Előbbi számot természetesen nem kell figyelembe vennünk, ha az új autót szabad felhasználású kölcsönből vesszük.