Örök téma a lakáspiacon, hogy megéri-e felújítani az eladásra szánt ingatlant, illetve, ha igen, akkor milyen mértékben valósítsuk meg azt. Ezzel együtt a vásárlók oldalán felmerülő kérdés, hogy kifizetődő e felújított lakást vásárolni, vagy jobban járunk, ha olcsóbb vásárlás mellett magunk újítjuk fel álmaink otthonát. S bár az igények a költözhető állapottól a designer kivitelezésig széles skálán mozognak,  saját pénztárcánk érdekében is érdemes jól megfontolni, milyen döntést hozunk. 

Az olcsóbb, vagy a drágább?

Általánosan a vevők hajlandóak többet fizetni egy felújított ingatlanért. Bár ez a többletérték a felújítás mértékétől, és bizonyos ingaltanpiaci állapotoktól is függ, elmondható, hogy a felújított ingatlanok értéke 15-20 %-kal nagyobb a renoválásra szoruló társainál.  Természetesen ez a különbség nagyobb is lehet, amennyiben az eladni kívánt ingatlan az átlagosnál sokkal rosszabb állapotban van, pl. tetőcsere szükséges, vagy nincs megfelelő komfortfokozata. Szintén nagyobb lehet a százalékos különbség olyan településeken, ahol nagyon alacsonyan vannak az ingatlan árak, azonban - mint a többi esetben is - elsősorban az számít, hogy mekkora az árkülönbség egy jó és egy rossz állapotú ingatlan között. Elsődlegesen ez az árkülönbség fogja meghatározni, hogy jól járunk-e akkor, ha felújítjuk az eladni kívánt ingatlant. Amennyiben tehát kevesebb összegből fel lehet újítani az ingatlant, mint amennyivel többért eladható, abban az esetben megéri a befektetés. A valóságban azonban ez a döntés korántsem ilyen egyszerű.

Trendek

Míg az utóbbi években komoly értéknövekedés volt megfigyelhető akár éven belül, addig 2020-ban - külső körülményeknek is köszönhetően - stagnálnak az ingatlanárak. A válság hatására a bérbe adott lakások jövedelmezősége csökken, és a kínálati oldalon inkább felfutást várunk, amely az árak kis mértékű csökkenését idézheti elő, illetve hosszabb idővel kell számolnunk eladáskor. Ilyenkor lassul a piac, és a jobb piaci pozíció elérése érdekében érdemes lehet minimális felújítást elvégezni. Mivel a válság szegényebb, akár eladósodásra hajlamos rétegeket érinti leginkább, így a rosszabb állapotú ingatlanokból egyre nagyobb kínálat várható. Ha mi is hasonlót kívánunk eladni, egyre nehezebb dolgunk lesz, és az árak csökkenésére számítani kell. Kisebb alapvető felújítással tehát időt és közvetve pénzt takaríthatunk meg, valamint jelenleg ezt a befektetést még viszonylag jól tudjuk érvényesíteni az árban. Azt is érdemes figyelembe venni viszont, hogy elsősorban a nagyvárosokban a használt lakások ára sokszor megközelíti, vagy akár el is éri az új építésű ingatlanok értékét. Emiatt költséges felújításuk nem feltétlenül térül meg.

 Pontos számítások. 

A helyes döntéshez pontos számításokra van szükségünk. Három területen érdemes kalkulálni a potenciális felújítással kapcsolatban:

  • Az ingatlan felújítással elért értéknövekedése.
  • A felújítás költségei.
  • Ingatlanpiaci árváltozások, trendek.

Az ingatlan felújításával elért értéknövekedést látszólag könnyű kiszámolni, azonban már itt sokan vétenek hibát, mivel rendszerint az internetes oldalak hirdetéseire támaszkodva számolják ki, mennyivel érhet többet egy felújított ingatlan. Ezeken az oldalakon található hirdetések azonban nem adnak megbízható támpontot, mivel azokon az eladók által elérni kívánt ár van feltüntetve! Így ezek az árak sokszor néhány millió forinttal is fölötte lehetnek, mint amennyiért ténylegesen az ingatlanok ténylegesen gazdát cserélnek..  Számításnál tehát mindenképpen végezzünk valós piackutatást, hogy  milyen tényleges áron leszünk képesek eladni felújított ingatlanunkat.
A felújítás költségeinek számításakor is körültekintően kell eljárni. Egy kisebb, tisztasági festést  könnyű kiszámolni, ha azonban az egész lakás teljes felújításon esik át, a magasabb anyagköltségek, a munkafolyamatok összehangolása, és a sokszor kiszámíthatatlan, emelkedő munkaerőköltségek miatt már jóval nehezebb pontos számításokat végezni. Amennyiben nem vagyunk jártasak az építőiparban, és nincs szakértő segítségünk, veszélyes lehet teljes felújításba belevágni, mivel a munkálatok csúszhatnak és a költségek is jócskán növekedhetnek.
Teljes felújítás esetén azt is figyelembe kell venni, hogy a kivitelezés végén milyen elérhető ingatlan ár várható. Jelenleg ugyanis némi visszaesés érzékelhető az ingatlanpiacon, és vannak olyan területek, ahol az ingatlanok értékében hónapok múltán néhány százalékos csökkenés várható. Ez egy fővárosi lakás esetén milliós nagyságrend is lehet.

Vásárlói igények

Napjainkra a vásárlói igények nagyon megnövekedtek kényelem és igényesség területén. Ez egyrészt növeli a felújított ingatlanok utáni keresetet, másrészt viszont behatárolja, milyen mértékben érdemes felújítani az ingatlant. Ha ugyanis a végeredmény nem egyezik a vevő ízlésével, a felújítás nem térül meg, illetve nem tudjuk eladni az ingatlant a kívánt áron. Amennyiben mégis prémium minőségű lakóteret kívánunk értékesíteni, érdemes profi lakberendező, enteriőr segítségét igénybe venni. Ez esetben valóban igényes, piacképes ingatlan alakítható ki.

Fejlesztés Otthonfelújítási támogatásból

2021-től a gyermekes családok akár 3 millió forintot is nyerhetnek lakásfelújítás esetén, amennyiben legalább 6 millió forintot költenek az ingatlanra. Ez akár extra nyereség is lehet abban az esetben, ha a felújítás költségeit eladáskor érvényesíteni lehet. Ezzel a lehetőséggel főleg akkor érdemes élni, ha a család új építésű ingatlanba kíván költözni, mivel ez esetben az új helyen nem kell felhasználni a támogatást. Családok számára különös előny, hogy a lakásfelújítási támogatást a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) mellett is igénybe lehet venni, így főleg a nagycsaládosok számára érdemes lehet a régi, eladandó ingatlan felújítása új ház vásárlása esetén. Használt ingatlanba költözéskor viszont inkább - állapottól függően - az újonnan vásárolt ingatlan felújítása javasolt, mivel a támogatás keretén belül a költségeket csak egyszer, összesítve lehet visszaigényelni.

Érvek, ellenérvek

Általánosságban az ingatlanpiaci környezettől független megfogalmazhatunk érveket a felújítás mellett és ellen. Természetesen mindenki maga dönti el, hogy viszonyul ezekhez, de nem érdemes figyelmen kívül hagyni őket. Mint ahogy az is igaz, hogy felújítás és felújítás között is igen nagy a különbség: a tisztasági festéstől, nyílászáró cserétől a fürdőszoba- és teljes burkolatfelújításig, széles a paletta, ami függ az igényektől, lehetőségektől, és a megtérüléstől.
Összességében a következő fő érvek szólnak a felújítás mellett:

  • Bizonyos esetekben könnyebben , rövidebb idő alatt értékesíthető az ingatlan.
  • Otthonfelújítási támogatás esetén extra, maximum 3 millió forint nyereség érhető el.
  • Nagyvárosokban, ahol magasabb a négyzetméter ár, akár nyereség is realizálható, és itt általánosan nagyobb a felújított lakások vásárlása iránti hajlandóság.

A felújítás ellen a következő érvek szólnak:

  • Nem biztos, hogy megtérül. Sok esetben nem tudjuk eladni annyival többért az ingatlant, mint amennyit ráfordítottunk.
  • Folyamatosan dráguló anyagárak, munkaköltségek.
  • Átlagnál drágább ingatlant nehezebb értékesíteni (kivéve luxus ingatlanok)
  • Kisebb településeken az alacsonyabb árak miatt sokszor egyáltalán nem érvényesíthető az eladási árban a felújítási költség.
  • A szakemberek jelentős része nem a kívánt minőségben dolgozik, illetve hosszú határidőre vállal munkát. Ezek a tényezők mind kényelmetlenséget és veszteséget okozhatnak.
  • Lehetséges, hogy a felújított állapot nem nyeri el a vásárló tetszését. A vevők 60-70 %-a előnybe részesíti a felújítandó ingatlanokat, és szereti saját ízlése szerint felújítani, berendezni új lakását.
  • A felújítás rendszerint fáradtságos, időigényes feladat a megrendelő részére is. A kivitelezők felkutatása, a munkafolyamatok időzítése, kontrollálása, az esetleges minőségi kifogások kezelése időrabló és idegörlő folyamattá válhat.

Nagy általánosságban tehát megállapítható, hogy a komolyabb felújítás mellett több ellenérv is szól, bár ez nem zárja ki, hogy akinek megéri, és ért hozzá, az belevágjon. Az esetek többségében azonban továbbra is csak annyi felújítás javasolt maximum, (pl. tisztasági festés lehetőleg fehér, vagy más alapszínnel, illetve a kifejezetten problémás dolgok javítása), amivel a potenciális vevőnél elérjük, hogy ne meneküljön el az első látogatáskor. Minden mást azonban, főleg ami a vevő ízlésétől függ, (burkolat, szaniter csere, bútorok) inkább hagyjunk meg az új tulajdonosnak, mivel egyrészt nem ismerjük az ízlését, másrészt nagy valószínűséggel meg se térül számunkra a beruházás.