Aki hitelfelvételen gondolkodik, esetleg már el is indította a procedúrát, az biztosan találkozott már a JTM fogalmával. A jövedelemarányos hiteltörlesztési mutatók, azaz a JTM a hitelfelvétel előtti vizsgálatok során meghatározza, hogy az igazolt havi kereset hány százaléka lehet a hitelteher. (Képletbe foglalva talán egyszerűbben látszik, hogy miről szól pontosan: JTM = Havi adósságszolgálat / igazolt havi nettó jövedelem).

A számításra vonatkozó jogszabály 2015 óta van érvényben, mely az MNB által bevezetett adósságfék-szabályozás része. Elsődleges célja, hogy az adósok ne tudják túlvállalni magukat.

Mit jelent pontosan a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató?

A JTM meghatározza, hogy milyen maximális összegű törlesztőrészlettel számolhatunk a hitel futamideje alatt. Főként százalékos aránnyal dolgozik, amiből könnyen összegszerűvé válik a pontos törlesztőrészlet kalkulációja. A számítás a hiteligénylés során történik, a hitelfelvételt megelőző vizsgálatok ideje alatt. A JTM vizsgálat nem minden esetben és hitelintézetnél kötelező, azonban érdemes kérni a tervezhetőség érdekében, hiszen egy rövid számítással kideríthető, hogy alkalmas-e a kérelmező jövedelme az adott konstrukcióhoz, vagy újra tervezés szükséges. A bankoknak és a hitelfelvevőnek is érdekében áll a vizsgálat, így már a folyamat elején konkretizálható a bejelentett jövedelemhez arányosítva a maximális törlesztőrészlet összege, ezzel együtt a futamidő kiszámítása is. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra vonatkozó szabály mindkét felet óvni kívánja. Eredményeképpen a hitel kérelmezője nem vállalja túl magát, a hitelező intézmény pedig csökkenti a bedőlt hitelek kockázatát. Az előzetes kalkuláció ugyanúgy kérhető egy személyi kölcsönre, vagy egy lakáshitelre, de akár a babaváró hitellel is felkereshetjük a szakembereket egy előzetes kalkuláció céljából.

Miért fontos az adósságfék szabályok alkalmazása?

Az adósságfék szabályok a családok, vagy egyéni hitelkérelmezők jövedelmét és a felvenni kívánt hitel törlesztőrészletének arányát vizsgálják, elkerülve az eladósodás lehetőségét. A rendelet 2015 januárjában lépett életbe az MNB (Magyar Nemzeti Bank) javaslatára. A bank a kérelmező összes hivatalos nettó jövedelmének összegét vizsgálja, mely a leendő adós rendelkezésre álló havi bevételt képezi. Az adatok ismeretében a maximális hitel terhelhetőség kerül központilag meghatározásra, aminek során a fedezetként szolgáló tulajdonokat is figyelembe veszik. Ennek megfelelően, ha a kérelmező tulajdonában van egy saját tulajdonú lakás, ami fedezetként szolgálhat, akkor annak fedezeti értéke is beszámításra kerül.

Az adósságfék szabályok két fő eleme a már említett JTM és a HFM. A HFM esetében gyakran használják a hitelintézetek az LTV elnevezést is, mely az angol „loan to value ratio” kifejezésből következik. A HFM, azaz a hitelfedezeti mutató, ahogy a neve is jelzi abban az esetben alkalmazandó, ha tulajdon fedezet kerül a hitel mögé. Ez a számítás azt mutatja meg, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan(ok) forgalmi értékének maximálisan hány százaléka szolgálhat fedezetként a felvenni kívánt hitel tekintetében jelzáloghitel esetén. Jelenleg ingatlan fedezet esetében maximum ennek az értéknek a 80%-a számítható fel az LTV (HFM) szerint, jármű esetében pedig 75%.

Hogyan számolhatjuk ki a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót?

A JTM kiszámítása ránézésre nagyon egyszerűen történik: a várható havi törlesztőrészletet el kell osztani a hitelkérelmező összes igazolt havi nettó jövedelmének összegével (JTM = Havi adósságszolgálat / igazolt havi nettó jövedelem). Egyszerű számítása ellenére körültekintőnek kell lenni, hiszen minden „bejövő” és „kimenő” összeget érdemes figyelembe venni. Abban az esetben, ha vannak adóstársak, úgy az ő teljes nettó jövedelmük is beszámításra kerül, illetve, a kérelmező már meglévő hitele esetén annak törlesztőrészlete is a számítás részévé válik, a felvenni kívánt hitelösszeg mellé. Emellett, ha rendelkezik előtakarékossági- és biztosítási díjjal, melyet havonta fizetnie kell, ez is beleszámít a kalkulációba.

Hogyan módosították a JTM szabályt az elmúlt évben?

2019. július 1-től módosításra került a JTM korlát, ennek megfelelően ugyanakkora törlesztőrészlethez magasabb nettó jövedelemre van szükség a változás óta. A JTM a havi igazolt jövedelem fényében százalékosan határozza meg a maximálisan felvehető hitelösszeget, mégpedig a havi legmagasabb törlesztőrészlet kikötésével - figyelembe véve a hitel típusát (személyi kölcsönt vagy jelzáloghitelt vesz fel a hitel tulajdonosa), a kamatperiódus hosszát (5 évnél rövidebb, legalább 5 éves vagy legalább 10 éves), valamint, hogy a kérelmező havi nettó összjövedelme eléri-e a 400 ezer forintot, vagy ezalatt marad. Illetve a kalkulációba az esetlegesen már meglévő hitelkeret is helyet kap. Július 1-től azonban az eddigi 400 ezer Ft-ról 500 ezer Ft-ra emelkedik a megszabott jövedelemhatár. Vagyis ugyanakkora hitelösszeghez júliustól magasabb jövedelem igazolásra van szükség.

Mit fogadnak el jövedelemigazolásként a bankok?

A bankok két fő jövedelem típust különböztetnek meg: az elsődleges és a kiegészítő jövedelmet. Az elsődleges jövedelem például a munkabérként kapott, vállalkozói, külföldi jövedelem, vagy nyugdíjként kapott összeget jelenti. Ezeket munkáltatói igazolással, bankszámlakivonattal, esetleg az arra hivatott szervtől származó igazolással kell alátámasztani. Fontos figyelembe venni, hogy aki a próbaidejét vagy felmondási idejét tölti egy adott cégnél az nem hitelezhető, illetve az is akadályként szolgál, ha a munkáltató csőd, felszámolás, esetleg végrehajtási eljárás alatt van éppen. Kiegészítő jövedelem, ami önállóan nem jár, az elsődleges jövedelem kiegészítéseként szolgál. Amennyiben kapjuk, akkor beleszámítandó a bevételbe ez az összeg is. Ilyen például a cafetéria, a bónusz, családi pótlék, GYES, GYED stb. Ezek elfogadási procedúrája bankonként változhat.

Mekkora törlesztőrészlettel számolhatunk hitelfelvételkor?

A hitel felvétele, a futamidő és a törlesztőrészlet meghatározása előtt érdemes a JTM kalkulációra kellő időt fordítani, és a jövedelemnek megfelelően alakítani a felvenni kívánt hitelt. Kiemelkedően fontos lakáshitel esetében, hiszen évtizedekre is elköteleződhetünk, és a rossz számítás könnyen problémát okozhat. Végig kell gondolni, hogy mekkora az az összeg, amit akár hosszútávon is törlesztőrészletre tud szánni. Ne feledje, a kalkulációba a hétköznapi kiadásokat is bele kell számolni, mint például rezsi, élelmiszer, közlekedés stb. – ezek mind a kiadás oldalon szerepelnek, melyek csökkentik a vállalható törlesztőrészletet.

Jogszabály szerint lakáshitel esetében a havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a havi nettó bér 25%-át, abban az esetben, ha a nettó jövedelem 500 ezer forint alatt van, efölött pedig a 30%-át. De mindez futamidő függvénye is, mivel, ha rövidebb (5-10 éves) futamidőről van szó, abban az esetben 35-40%-ra módosulnak a számok.

A törlesztőrészlet meghatározásakor az egyik legfontosabb szempont, hogy a kamat változhat-e, és ha igen, akkor milyen gyakorisággal. Fix kamatozású hitel esetében a törlesztőrészlet a futamidő végéig nem változik, viszont a változó kamatozású hitel esetében kiszámíthatatlan a változás mértéke, így egy jól elvégzett JTM kalkulációval behatárolható a törlesztőrészlet maximális mértéke, mellyel biztonságot teremt a futamidő végéig a változás lehetőségét figyelembevéve.

A leírtakból jól látszik, hogy egy hitel igénylése előtt mennyire fontos a pontos és jól szervezett kalkuláció, melynek legmegfelelőbb, ezáltal elengedhetetlen eszköze a JTM számítás. Fontos, hogy a kérelmező tisztában legyen a saját anyagi helyzetével, és korlátaival, és akár hosszútávú lehetőségeivel is. Az elmúlt évtizedekben kicsiben és sajnos nagyban is volt rá számos példa, hogy mennyit változhat a futamidő közben egy hitel kamat meghatározása, és mennyi problémát okozhat mindez. A kalkulációval elejét veheti egy esetleges eladósodás lehetőségének. A számítás során vegyen figyelembe minden kiadást és bevételt, ne csupán a bankok által kért igazolásokra alapozzon, legyen tisztában vele, hogy milyen havi költségekkel rendelkezik a rezsin kívül, számoljon a rejtett költségekkel is, mint például egy színház, vagy mozijegy, esetleg kondi bérlet, ez mind mind csökkentő tényező lehet.