Lakáscsere, költözés: milyen hitelt érdemes felvenni?

Gyakori eset, hogy lakóhelyet váltunk munkahelyi, vagy családi okok miatt, az ingatlan cserével járó költözködés azonban nem egyszerű feladat. A régit eladjuk, az újat megvesszük, vagy felépítjük, és eközben a lakhatás ideiglenes megoldása is komoly kihívás elé állít bennünket. Finanszírozás területén igyekszünk a legjobb megoldást megtalálni. A hagyományos lehetőségek mellett viszont érdemes megismerni olyan utakat is, amelyekről talán még nem is hallottunk, viszont megoldást jelenthetnek a költözés minél komfortosabb és zökkenőmentesebb lebonyolításában. 

Költözés régiből az újba

“Hogyan tudnám megoldani a lakáscsere alatt a lakhatásom? Hol fogunk lakni, amíg építkezünk? Albérletet kell keresnem, vagy van más megoldás?”: ezek a kérdések sokunkban merülnek fel, amikor a jövőben megszerzendő ingatlan árát, költségeit jelenlegi házunk, lakásunk árából kívánjuk fedezni. Újat venni, építeni ugyanis nehézkes addig, amíg a régit nem adtuk el, mivel hitelből maximum a jelzáloggal terhelt ingatlan értékének 80 %-át fizethetjük ki, és ez az összeg rendszerint kevés a vásárláshoz. A régi ház, lakás eladása esetén viszont a lakhatást meg kell oldani addig is, amíg az újba nem költözhetünk be. Ez akár több hónapot, építkezés esetén 1-2 évet is igénybe vehet. Amennyiben ezt albérletből kell megoldani, az kényelmetlensége mellett jókora, akár milliós kiadást is jelenthet egy család részére. Ha mégis általános lakáshitellel próbálkozunk, annak elég magas lehet a havi törlesztő összege, hiszen 25 millió forint 20 éves futamidőre történő igénylésekor az 144.000 forint körül mozog. Ez az összeg nem kevesebb, mint amennyit albérletre költenénk, egyedüli haszna, hogy tovább lakhatunk a jelenlegi lakásban, és ez magasabb komfortérzetet ad. 

Áthidaló lakáshitel

Az albérletnél olcsóbb megoldást jelenthet az áthidaló lakáshitel. Ez a termék ugyan nem minden banknál érhető el, viszont kedvező azok számára, akik úgy gondolják, hogy az eladástól számított 2 éven belül képesek megvásárolni, vagy felépíteni új ingatlanjukat.  
A konstrukció egy olyan speciális lakáscélú hitel, amelyet kifejezetten azok számára találtak ki, akik meglévő ingatlan eladásából rövid határidőn belül kívánnak új lakóhelyükre költözni. Az áthidaló lakáshitel lényege, hogy az igényelt kölcsön rövid határidőn belül vissza lesz fizetve. Tőkerészt nem kell fizetni a havi törlesztéssel, hanem az az ingatlan értékesítésekor lesz kiegyenlítve a bank felé, így jóval kisebb összeggel terheli meg a költözés ideje alatt a családi kasszát.
Az áthidaló lakáshitel 2 fő konstrukcióban létezik. Az egyik - és kedvezőbb -, amikor a futamidő alatt sem kamatot, sem kezelési költséget nem kell fizetni, azokat a tőke résszel együtt az ingatlan értékesítésekor teljesítjük a bank felé. A másik konstrukció esetében a futamidő alatt kamatot és kezelési költséget fizetünk.  Ez esetben egy 25 milliós hitelösszegnél  kb. 91.000 forintot kell fizetni havonta, ami ugyan nem kevés, de ha azt nézzük, hogy egy hagyományos lakáshitel esetén 144.000 forint lenne a havi kiadás, így még ez esetben is 53.000 forinttal kevesebbet költünk havonta.
Az igényelt hitel természetesen a futamidő alatt bármikor díjmentesen végtörleszthető, ha azonban ez valamilyen okból mégsem történne meg, úgy a 2. év után a szerződésünk átalakul rendes lakáshitellé, és így a tőke résszel megemelt összeget törlesztjük tovább. 
Mivel az áthidaló hitel kamata rendszerint azonos a hagyományos lakáshitel kamattal, így rövid távú költözés esetén mindenképpen érdemes ezt a konstrukciót választani, amennyiben az elérhető számunkra.

Igénylési feltételek

Az áthidaló lakáshitel nem minden bank kínálatában elérhető, ráadásul ezek közül néhányan maximalizálják az igényelhető összeget, mások pedig feltételül szabják hogy igényléskor már rendelkeznünk kell rendes lakáshitellel, és áthidaló kölcsönt csak abban az esetben folyósítanak, ha a korábban felvett összeg számunkra nem elég. 
Azt, hogy valójában mekkora összeg igényelhető, jövedelmünk határozza meg, függetlenül attól, hogy a futamidő alatt vagy semennyit, vagy a rendes törlesztő részleteknél jóval kevesebbet kell fizetni. Hitelbírálatkor ugyanis a banknak feltételezni kell, hogy esetlegesen kifutunk az időkorlátból, és a 2. év után az igényelt kölcsön át fog alakulni rendes lakáshitellé. Mivel az áthidaló lakáshitel futamideje maximum 2 év, így havi törlesztőrészletre az adósságfék-szabály szerint nettó jövedelmünk 25 %-át (500 ezer forint felett 30 %-át) költhetjük törlesztésre. A következő táblázatban megmutatjuk, hogy különböző jövedelmek mellett mekkora összegű hitel vehető fel. Itt viszont figyelembe vesszük, hogy a futamidő hosszától is függ a felvehető hitel összege. Azt, hogy az adott bank az áthidaló hitel rendes lakáshitellé történő átalakulása esetén mekkora futamidőt vesz számításba előre nem tudjuk, ezért több lehetőséget is megvizsgálunk.

Kombinált hitel

Ahogy az a fenti számokból látható, átlagjövedelem mellett bizony nehézkes egy új ingatlan finanszírozása ily módon. Áthidaló hitel konstrukcióban ugyanis kisebb összeg igényelhető, mint egy általános lakáshitel esetén. 30 éves futamidő esetén kb. nettó 450 ezer ft.-os fizetés szükséges ahhoz, hogy áthidaló hitellel képesek legyünk fedezni egy átlagos 2 szobás budapesti panellakás árát. Ugyanehhez rendes lakáshitel esetén elegendő 220-230 ezer forintos bevétel is. Az igényelhető áthidaló hitel tehát önmagában feltehetően nem lesz elég tervünk megvalósításához. Megoldást ilyenkor az jelenthet, ha az áthidaló hitel mellé rendes lakáshitelt is igénylünk. Ez utóbbit ugyan fizetni kell folyamatosan, de még mindig olcsóbb megoldás, mintha az egész összeget ily módon finanszírozzák. Az is megoldható, hogy a értékesítendő ingatlanra áthidaló hitelt, míg az újra rendes lakáshitelt igénylünk. Előbbi eladásakor az áthidaló hitelt, valamint igény szerint a rendes lakáshitel egy részét vagy egészét törlesztjük.

Több ingatlan fedezetként

Többségünk költözéskor hasonló értékű, vagy drágább ingatlant választ új lakóhelyül. Egyszerű matematika, hogy ez pusztán egy ingatlanra felvett hitelből nem finanszírozható, hiszen legjobb esetben is csak a piaci érték 80 %-át folyósítja a bank. Ha tehát  egy 30 millió forintos lakás eladásából szeretnénk építeni egy ugyanolyan értékű új házat, és ezért jelzáloggal lesz megterhelve az eladni kívánt ingatlan, úgy maximum 24 millió forint összegű hitelt fogunk kapni. A teljes kivitelezéshez szükséges további 6 millió forintot pl. egy másik ingatlanra felvett jelzálog hitellel teremthető elő, akár több módon is:

• Amennyiben építkezünk, az építési telekre vehető fel hitel. (Amennyiben értéke eléri az igényelt összeg legalább 125 %-át, esetünkben 7,5 millió forintot)
• Amennyiben rendelkezünk telekkel, üdülővel, nyaralóval, vagy egyéb jelzáloggal terhelhető ingatlannal, úgy azok is bevonhatók a hitelezési folyamatba.
• Megoldást jelenthet, ha a család, rokonság körében találunk olyan személyt, aki rendelkezik megfelelő ingatlannal, és hajlandó azt fedezetként felajánlani. Ez ugyan rögös megoldás, de figyelembe véve azt, hogy itt kisebb hitelösszegről van szó, bizalmi alapon ez is járható út lehet.

Egy hitelezési folyamatba több ingatlan is bevonható fedezetként, így lehetőség nyílik a kivitelezés teljes összegének előfinanszírozására az építkezés befejeztéig, illetve a korábbi ingatlan eladásáig. Ez azért is hasznos, mert első körben elegendő végtörleszteni az értékesített ingatlanra igényelt hiteltartozást. A kisebb összegű hitelből azonban szükség esetén még finanszírozható egyéb, az építkezés, vagy költözés folyamán felmerülő új költség, melyek adódhatnak a kivitelezési árak növekedéséből, vagy akár új igényekből, mint kertépítés, napelem rendszer, medence kialakítás, vagy bármi más.