Közel a tanévkezdés, megindul a harc az albérletekért. Ilyenkor, augusztus elején már nagyon nehéz olcsó, de megfelelő albérletet találni. Az albérlet sokaknak rövid távon talán jó megoldás, viszont érdemes megnézni, hogy az albérletre fordított összegből tudunk-e lakást venni.

Lakásvásárlás albérlet árából

Egy átlagos budapesti albérlet ára jelenleg 165 ezer forint körül mozog havonta. Eltekintve a kötelező önrésztől, mely az ingatlan értékének minimum 20 %-a, ekkora havi ráfordítással a következő hitel konstrukciók vehetők igénybe:

  • 29 millió forint 20 éves futamidőre
  • 33 millió forint 25 éves futamidőre
  • 37 millió forint 30 éves futamidőre

Ez azt jelenti, hogy a megfelelő önrésszel rendelkezve, futamidőtől függően 36-46 millió forint közötti értékű ingatlant tudunk megvenni abban az esetben, ha az albérleti díjra költött összeget lakáshitelre fordítjuk! Ekkora összegből pedig egy 2-3 szobás lakást meg lehet vásárolni. Érdemes összehasonlítani a különböző lakáshiteleket, ugyanis a bankok ajánlatai között a teljes futamidő alatti befizetéseket tekintve akár több millió forintnyi különbséget is találhatunk. 

A dolog hátulütője egyébként  a jövedelem és az önrész lehet. Jövedelem tekintetében ugyanis ekkora összegnél legalább 330 ezer forintos bejelentett nettó jövedelemre van szükség. Ennél viszont sokkal nehezebb feladat azt a 6-8 millió forintot összeszedni, ami az önrészt biztosítja. Amennyiben magunknak, vagy gyermekeinknek szeretnénk segíteni ez ügyben, úgy érdemes minél hamarabb elkezdeni a gyűjtést, vagy keresni olyan megoldásokat (pl. lakáselőtakarékosság, babakötvény) amelyek később önrészként felhasználhatók. 

Vidéken könnyebb

Tény, hogy ma a fővárosban a legdrágább a lakhatási költség. Vidéken az ingatlanárak, és ezzel együtt az albérleti költségek is alacsonyabbak. Itt egyrészt könnyebb az önrészt összegyűjteni, másrészt pedig kisebb jövedelem szükséges a lakásvásárláshoz. 

Miskolcon például 80 ezer forint körül lehet elérni egy átlagos 2 szobás lakás bérlését. Ha ezt a keretet fordítjuk hiteltörlesztésre, úgy a következő összegekhez juthatunk hozzá:

  • 14 millió forint 20 éves futamidő esetén
  • 16 millió forint 25 éves futamidő esetén
  • 18 millió forint 30 éves futamidő esetén

Kötelező önrésszel tehát ez esetben Miskolcon 17-21 millió forint értékű ingatlanhoz juthatunk. Ennyiért már ki lehet fogni szép lakásokat 
Itt ráadásul jóval kisebb, nettó 160 ezer forintos jövedelem is elégséges, és a 3-4 millió forintos önrész is könnyebben előteremthető. 

Bár vidéken olcsóbbak a lakás- és albérletárak, de tény, hogy a jövedelmek is elmaradnak a fővárosi színvonaltól. Ettől eltekintve talán még mindig könnyebb lesz megvalósítani a lakásvásárlást vidéken,  főleg, ha a minimálbér valóban felemelkedik bruttó 200 ezer forintra. Ennek nettó értéke ugyanis legrosszabb esetben is 133 ezer forint, aminél ha kissé többet keresünk, vagy igénybe tudunk venni bármilyen adókedvezményt (pl. a 25 év alattiak SZJA mentességét) már elérhető közelségbe kerül a lakásvásárlás. A várható nettó minimálbér esetén 30 éves futamidő mellett kb. 15 millió forint igényelhető, ami szintén elegendő lehet egy kisebb városban lakásvásárlás céljára.

Futamidő

Főleg a vidéki árak tekintetében az látható, hogy a hosszabb futamidővel nem járunk olyan jól. 30 év alatt ugyanis másfélszeresét fizetjük ki annak, mintha 20 évre vennék fel hitelt, viszont csak kb. 28 %-kal, azaz bő negyedével kapunk több pénzt. Ezen felül a nagyobb hitelhez nagyobb önrész is szükséges. Természetesen mindenki maga dönti el, hogy megér neki az a plusz néhány millió forint egy hosszabb idejű anyagi elköteleződést.
Megtérülési idő
A fenti számok alapján látható, hogy a jelenlegi piaci környezetben akár már 20 év alatt is ki tudjuk fizetni - önerő megléte esetén - az ingatlan teljes értékét. Ha még nem rendelkezünk kezdőtőkével, de feltételezzük, hogy arra hasonló mértékben tudunk félretenni, mint amennyit havi törlesztésre tudunk fordítani, úgy a kötelező önerő akár 3 év alatt is összegyűjthető. Amennyiben a munkába álláskor egy fiatal ennyi időre még igénybe tudja venni a “mamahotel” szolgáltatásait, úgy jó eséllyel 40-45 éves korára már tehermentes ingatlannal rendelkezhet, ami a mai körülmények között azért nem is hangzik olyan rosszul. Figyelembe véve, hogy ez az életkor az önállóság várható idejének még felét sem éri el, kifejezetten jó üzletnek tűnik, ha lehetőség szerint nem albérletre pazaroljuk el jövedelmünk.

A lakásvásárlásba történő beruházás tehát az albérlethez viszonyítva kb. 25 év alatt megtérülhet! A pontos megtérülési idő természetesen függ attól is, milyen áron illetve milyen környezetben vásárolunk lakást. 

Kidobott pénz

Ha őszintén megnézzük, az albérletre fordított összeg abban az esetben, ha sokáig fizetjük, kidobott pénzzé válik. Ha valaki 20-25 évig, vagy ennél is tovább lakik albérletben, akár több tízmillió forintot is kifizet úgy, hogy a végén a saját holmikon kívül semmi nem marad. Ellenben ha lakást vásárol, és azt törleszti, még ha bármilyen okból el is kell adnia a megvett ingatlant, nagy valószínűséggel marad belőle pénze. 

Albérlet vagy törlesztés

Mindkét opciónak vannak támogatói és ellenzői. Sokan az albérletre költött összeget pénzkidobásnak tekintik, mások a törlesztéssel kapcsolatban az eladósodástól és az örök ellehetlenüléstől tartanak - némileg alaptalanul. A vásárolt ingatlant ugyanis el lehet adni, abból a hitelt pedig törleszteni - kedvező kamatfeltételek mellett. Ezért is lenne fontos a támogatott lakáscélú hitelek széleskörűbb elérhetősége, de ez már gazdaságpolitikai kérdés. Azzal viszont, ha a vásárolt ingatlant el kell adni, igazán nem veszít az ember többet, mint ha folyamatosan albérletre költötte volna a jövedelmét. Viszont ez csak a legrosszabb forgatókönyv és érdemes úgy nekiindulni az életnek, hogy bízunk benne: képesek leszünk folyamatosan törleszteni a lakáskölcsönt. A saját tulajdonú lakás egyébként gond esetén a továbbiakban kiadható albérletként, ami akkor jelenthet megoldást, ha megszorult állapotban lakhatásunk máshol meg tudjuk oldani. 

Vannak olyan helyzetek viszont, amikor nem éri meg a kockázat annak, akinek feltehetően lesz fizetési problémája. Ez elsősorban az emelkedő kamatkörnyezet, illetve a már gyakorlatban lakossági ingatlanpiacon nem elérhető deviza alapú hitel. Mindkét esetben ugyanis előfordulhat az a szerencsétlen helyzet, hogy az idő előrehaladtával kötelezettségeink olyan arányban nőnek a bank felé, hogy azt az ingatlan eladásából önmagában már nem vagyunk képesek finanszírozni, és így akár életünk végéig eladósodtunk. Ez korábban sokakkal előfordult. 

Amennyiben  a kamatterhek növekedése várható hosszú távon, úgy a legbiztosabb védelmet az biztosítja, ha a futamidő alatt végig fix kamattal és törlesztőrészlettel rendelkezünk. Jelenleg a banki ajánlatokban főleg 5 és 10 éves időtartamra fixált kamatozású hitelek találhatók, de elérhetők 15 vagy akár 20 éves futamidőre szóló konstrukciók is. Utóbbiak esetében jó esély van arra, hogy akár a teljes felvett összeget ugyanakkora törlesztőrészletekkel fizessük vissza. 
Nagy dobás lesz viszont a várhatóan ősszel bevezetésre kerülő kamattámogatott hitel, ahol akár 25 évig biztosítva lesz a fix törlesztőrészlet, igaz ez csak új építésű, megfelelő energiahatékonysággal rendelkező ingatlanok esetében vehető majd igénybe.