Ha hitelt szeretne felvenni, akkor sokféle opció közül választhat. Bár nem minden hitelkonstrukcióhoz kell önerővel rendelkeznie, de sok esetben a bankok csak akkor folyósítják a kívánt pénzösszeget, ha a hitelfelvevők hozzáteszik a minimálisan elvárt önrészt. Amennyiben nem rendelkezik a szükséges forrással, akkor meghiúsulhat a hitelfelvétel, és eleshet az előnyös lehetőségektől, például egy kedvező kamatozású lakáshiteltől.

Jelen cikkünkben beszélünk az önerő fogalmáról és ismertetjük a legfontosabb tudnivalókat. Szó lesz arról, hogy miért kérik a bankok az önerő igazolást, az egyes hitelekhez mennyi saját forrásra van szüksége, és hogyan tehet szert rá, ha jelenleg nem rendelkezik vele.

Önerő igazolás: miért kérik a bankok?

Hitelfelvétel előtt az ügyfeleknek általában munkáltatói igazolással, bankszámlakivonattal, jövedelemigazolással és a közüzemi számláik másolatával kell alátámasztaniuk a fizetőképességüket. Amennyiben a felvenni kívánt hitel önerő alapú, akkor az önerő igazolás bemutatására is szükség van, e nélkül a bankok nem folyósítanak.

A hitelintézetek ezt azért kérik, mert a hivatalos dokumentum igazolja, hogy az ügyfél befizette a hitelfelvételhez szükséges saját részt, vagy rendelkezik az önerőnek minősülő vagyonnal, pl. megtakarítás vagy ingatlanfedezet. A bankok általában a hitelszerződés aláírása után kérik az önerő igazolás bemutatását, mielőtt rendelkezésre bocsátanák a kért pénzösszeget.

Az önerő meglétéről vagy befizetéséről szóló igazolást minden bank kéri, amennyiben az adott hiteltermék csak saját forrással vehető igénybe.

Mi számít önerőnek?

Az önerő az adós saját forrása, amit akár nevezhetnénk “saját pénznek” is, de ez nem fedné le teljesen a fogalmat. Az önerő nem csak készpénz lehet.

A saját erőbe beleszámíthat a lakáscélú megtakarítás is, például a lakástakarékpénztár, ami olyan pénzösszeget takar, ami lakáscélra van félretéve. Az önkormányzat által nyújtott munkáltatói hitelek, támogatások szintén saját forrásnak minősülhetnek, ugyanúgy, ahogy a plusz ingatlanfedezet is.  Adott esetben a CSOK önerőként való beszámítása is lehetséges, de erre nem minden banknál van lehetőség. Ezt általában az dönti el, hogy kockázatosnak minősül-e az ügyfél.

Mekkora saját erőre van szükség az egyes hitelekhez?

Az önerő általános mértékét törvény írja elő. A főszabály szerint a felvett hitelösszeg mértéke nem haladhatja meg az ingatlan piaci értékének 80%-át, a fennmaradó 20%-ot az adósnak saját forrásból kell fedeznie.

Az önerő mértékét több tényező határozza meg. Mind közül az egyik legfontosabb az adós besorolása. Minél nagyobb jövedelemmel rendelkezik az illető, annál magasabb hitelösszeget kaphat a banktól, mellyel arányosan az önrész mértéke is változhat. A megvásárolni kívánt ingatlan jellemzői, úgy, mint a földrajzi elhelyezkedése, állapota, piaci értéke, az építési telek fekvése, valamint a bankok által egyedileg meghatározott finanszírozási arány is befolyásolja, hogy a bankok mekkora saját forrást kérnek a hitelfelvevőktől.

Ingatlanvásárlás esetén kizárólag a készpénz minősül önerőnek. A törvényi előírásnak megfelelően a megvásárolni kívánt ingatlan piaci értékének maximum 80%-át finanszírozzák a bankok. A lakáshitel kalkulátor használatával könnyen elkészíthető a költségvetés. Egy 29 709 000 forint értékű pesti családi ház megvásárlása esetében például 5 941 800 forint önerővel kell rendelkeznie az ügyfélnek, a felvehető hitel összege pedig legfeljebb 41 980 000 forint lehet.

Ha építkezésről, illetve ingatlan bővítésről és korszerűsítésről van szó, akkor az önerőnek minősülő elemek kiegészülnek az elkészült munka értékével, a helyszínen tárolt, még be nem épített építési anyag értékével, valamint a kiegészítő ingatlanfedezettel. Ingatlanépítés esetén is 80% a maximális finanszírozási arány, tehát ez esetben is legalább 20% saját forrással kell rendelkeznie a hitelfelvevőnek.

Azzal számolni kell, hogy a bankok minden esetben egyedileg határozzák meg a finanszírozási arányt, és a gyakorlatban a 80%-os felső határt szinte soha nem éri el a folyósított összeg. A tapasztalatok azt mutatják, hogy jellemzően az ingatlanok forgalmi értékének csak 50-60%-át fizetik ki a hitelintézetek.

Így tehet szert önerőre

Az önerő alapú hitelekhez szükség van arra, hogy rendelkezzen a bankok által meghatározott saját forrással, melyről önerő igazolást is be kell mutatnia. Az egyik legkézenfekvőbb megoldás, ha mostantól minden hónapban félretesz egy kisebb összeget, míg össze nem gyűlik az önrész. Ez esetben azonban meglehet, hogy csak évek múlva jut hozzá a kívánt hitelhez. Milyen lehetőségei vannak, ha a pénzösszegre most van szüksége?

Kölcsön családtól, barátoktól

A családtól, barátoktól kapott szívességi kölcsön kisegítheti, ha nem rendelkezik a szükséges saját forrással. Ez esetben lényegében azonnal hozzájuthat a készpénzhez, nincs szükség hosszadalmas ügyintézésre, törlesztéskor pedig nem kell járulékos díjakat fizetnie. Előfordulhat, hogy a kölcsönkért pénzösszeget kamattal együtt kell visszaszolgáltatnia a barátjának, rokonának, de számíthat rá, hogy a felszámított kamat nagyon baráti lesz.

Az egyetlen hátránya, hogy ha valamilyen oknál fogva nem tudja visszafizetni időben a kölcsönkapott pénzt, akkor az nézeteltérést szülhet. Nem egyszer fordult már elő, hogy a rokoni, baráti kapcsolatok pénzügyi okok miatt romlottak meg.

Bár ideális esetben maximálisan megbíznak egymásban, ha így tesz szert az önerőre, akkor érdemes írásban rögzíteniük a baráti kölcsön feltételeit, hiszen így feketén-fehéren ott lesz, hogy miben állapodnak meg.

CSOK saját forrásként

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (röviden CSOK) igénybevétele is jó alternatíva lehet az önrész biztosítására. Ez egy vissza nem térítendő állami támogatás, melyet új vagy használt lakás, családi ház vásárlására, valamint lakásépítésre lehet fordítani. A CSOK keretén belül akár 10 millió forint pénzösszegre is jogosult lehet. A támogatás összege függ a felhasználás céljától, a megvásárolni vagy építeni kívánt lakás, családi ház hasznos alapterületétől, valamint a meglévő, illetve vállalt gyermekek számától.

Ha a CSOK igénylésével szeretne szert tenni a saját forrásra, akkor figyelembe kell vennie, hogy olyan feltételeknek eleget kell tennie, amik alapvetően határozzák meg az életét. A kedvezményre abban az esetben is jogosult lehet, ha nincsenek gyermekei, de ígéretet tesz a gyermekvállalásra. Egy gyermek vállalása esetén 4, két gyermek vállalásakor 8, míg három gyermeknél 10 év áll rendelkezésre a feltétel teljesítésére. Másrészt a megvásárolt vagy felépített lakásban 10 éven keresztül életvitelszerűen kell élnie. Ha nem tudja teljesíteni a feltételeket, akkor a teljes összeget vissza kell fizetnie a kamattal együtt!

A CSOK esetében azzal is számolni kell, hogy nem minden bank fogadja el önerőként.

Lakástakarék, mint önerő

A lakástakarékpénztár egy speciális megtakarítási forma, melynek keretén belül a lakásvásárlás, illetve lakásépítés céljából lehet gyűjteni. A havi rendszerességgel történő befizetésekhez betéti kamatot ad a bank. Amennyiben a 30%-os állami támogatás megszűnése előtt kötötte a szerződését, akkor a megtakarításából akár önerő is lehet.

A lakástakarék önerőként való felhasználásának egyetlen hátulütője, hogy a bankok csak akkor számítják be önerőként, ha a megtakarítási időszak már lejárt. Amennyiben szerződésmódosítást kér, akkor a 10 évre kötött megállapodását 4 évre csökkentheti, ami lehetőséget biztosít arra, hogy előnyös feltételekkel jusson hozzá a pénzéhez. Ez azonban nem mindig segíti ki, ha most van szüksége az önerőre.

Babaváró hitel is kisegítheti

Az önrész fedezésére jó alternatíva lehet a legfeljebb 10 millió forintos babaváró hitel, ami egy szabadon felhasználható, kamatmentes konstrukció fiatal házasok számára. A Családi Otthonteremtési Kedvezményhez hasonlóan ez is csak abban az esetben jó választás, ha teljesíteni tudja a kiszabott feltételeket. A kamatmentesség feltétele legalább 1 gyermek vállalása. Ha ez nem valósul meg 5 éven belül, akkor a teljes kamattámogatást ki kell fizetnie. Amennyiben viszont 3 gyermeke születik ez idő alatt, akkor a babaváró hitel teljes összegét elengedi az állam.

Ha a babaváró hitelt lakás vagy családi ház vásárlása céljából veszi fel, akkor a jogszabály szerint legfeljebb 75%-a lehet önerő.

Személyi kölcsönből készpénz

Ha talál egy előnyös hitelkonstrukciót, de nem rendelkezik a bank által kért önrésszel, akkor személyi kölcsön felvételével is hozzájuthat a szükséges készpénzhez. Személyi kölcsönhöz akkor juthat hozzá, ha van legalább 3 hónapos munkaviszonya, és rendelkezik a hitelintézet által meghatározott minimális jövedelemmel. Kizáró ok lehet, ha szerepel a Központi Hitelinformációs rendszer (KHR) negatív adóslistáján, azaz volt olyan hitele, aminek a törlesztőrészleteit minimum 3 hónapig nem teljesítette.

Ha megfelel a feltételeknek, akkor a személyi kölcsön kalkulátor használatával megnézheti, hogy milyen konstrukciók közül választhat.

Az önerő hitelből való fedezésének megvannak a maga kockázatai. Ha valamilyen oknál fogva nem tudja teljesíteni a szerződésbe foglalt feltételeket, akkor könnyen adósságba verheti magát és az adóstársainak is plusz költségeket okozhat. Ilyenkor lényegében két hitel visszafizetésére vállal kötelezettséget. Ez csak abban az esetben lehet jó megoldás, ha biztos munkahellyel rendelkezik, és a havi jövedelme lehetővé teszi a törlesztőrészletek késedelemmentes fizetését, mindkét hitel esetében.

Alaposan át kell gondolnia tehát a kérdést, hogy “Biztosan kölcsönből akarom kiváltani az önrészt? És ha igen, akkor melyik hitelt szeretném felvenni pluszban?”.

Plusz ingatlanfedezet önerőként

Az ingatlanfedezetű hitel esetében önerőként nem csak készpénzt, hanem plusz ingatlanfedezetet is elfogadnak a bankok. Ez lehet családi ház, társasházi lakás, hétvégi ház, üdülő, vegyes funkciójú ingatlan, építési telek vagy termőföld. Amennyiben ezek bármelyikét be tudja vonni plusz fedezetként a lakáshitelbe, akkor azzal biztosíthatja a saját részt.

Azzal azonban számolnia kell, hogy a plusz ingatlanfedezettel nagyobb felelősséget vállal. Ha valamilyen oknál fogva nem tudja visszafizetni a hitelt, akkor a bank elveheti a plusz fedezetként nyújtott ingatlanát is.

Összegezve kijelenthető, a bankok ritkán adnak hitelt önerő nélkül. Amennyiben elvárják a saját részt befizetését, arról minden esetben önerő igazolást kell bemutatni a szerződés aláírását követően, ez ugyanis a folyósítás egyik alapfeltétele. Ideális esetben rendelkezik a szükséges készpénzzel, vagy egyéb olyan vagyonnal pl. megtakarítás, ingatlanfedezet vagy önkormányzati támogatás, ami saját forrásnak minősül a hitel felvételekor.

Ha nem tudja miből fedezni az önrészt, akkor sem feltétlenül kell lemondania a hitel felvételéről, hiszen több lehetősége is van a saját forrás előteremtésére. A szívességi alapú családi, baráti kölcsön mellett a CSOK, a babaváró hitel és egy szabad felhasználású személyi kölcsön felvétele is jó megoldás lehet.