Egy nagyobb álom eléréséhez nagyobb befektetésre van szükség, amihez általában nem elég a havi jövedelemből megspórolt összeg. Ilyenkor jönnek képbe a jelzáloghitelek, hiszen általában ezek azok a hitelkonstrukciók, amelyek a nagyobb célok eléréséhez szükséges kölcsönt képesek fedezni. Ennek a legtipikusabb esete a lakásvásárlás, de milyen lehetősége van annak, aki más komponensű, és mégis nagyobb terv eléréséhez igényelne kölcsönösszeget?

A jelzáloghiteleknek léteznek szabad felhasználású típusai is, amelyek gyakorlatilag egy személyi kölcsönként funkcionálnak. Ebben az esetben a meghitelezett összeget egy ingatlanfedezet ellenében bármire fel lehet használni. Mivel ezek a hitelkonstrukciók több évtizedes futamidőt is felölelnek, érdemes körültekintően mérlegelni a pénzintézetek által biztosított lehetőségek között.

1. A hitelfelvétel célja meghatározza a jelzáloghitel feltételeit

A jelzáloghitelnek két típusa van, amelyet legkönnyebben a hitelösszeg felhasználása mentén lehet megkülönböztetni. Eszerint mindenkinek lehetősége van a szabad felhasználású és a kötött jelzáloghitelek igénylésére. Egy nagyobb pénzkölcsön esetén a legnépszerűbb megoldásnak szinte mindig a jelzáloghitelek számítanak, ugyanis ha például a bank szerint nem elegendő a hiteligénylő havi jövedelme, egy ingatlan felajánlásával mégis képes hozzájutni a kívánt összeghez.

A két hiteltípus között azonban jelentős különbség a cél meghatározása, ugyanis a kötöttség minden esetben lakáscélú felhasználást, míg a szabadság számtalan alternatívát biztosít. Utóbbi esetében a határ a csillagos ég, legyen szó egy világkörüli útról, egy vadonatúj autóvásárlásról vagy egy vállalat elindításához szükséges alaptőkéről.

A szabad felhasználású jelzáloghitel és a személyi kölcsön közötti különbség

Ettől függetlenül egy szabad felhasználású jelzáloghitel sem összekeverendő a személyi kölcsönökkel, hiszen amíg a jelzáloghitelhez minden esetben szükség van egy meglévő ingatlan fedezetként való felajánlására, addig a személyi kölcsönök esetében ilyenről nem esik szó. Mindkét lehetőségnek megvan a maga előnye és hátránya, attól függően, hogy a kölcsönkért pénzösszegre rövid- vagy hosszútávra, illetve azonnal van-e szükség.

A szabad felhasználású jelzáloghitel legnagyobb előnye, hogy rugalmas futamidővel dolgozik (1-30 évre is igényelhető), míg a személyi kölcsönök legfeljebb 10 évvel számolnak. Ezzel ellentétben a jelzáloghitelek bírálati ideje 2-4 hetet is felölelhet, amíg egy személyi hitel igénylése után akár már napokon belül is megérkezhet a kívánt kölcsönösszeg.

2. Mindent a fedezetként felajánlható ingatlantípusokról

A jelzáloghitelek legalapvetőbb feltétele, hogy a hitelfolyósításhoz szükség van egy ingatlan általi fedezetbiztosításra. A bankok ilyenkor minden esetben felmérik a fedezetként felajánlott ingatlanok értékét, amely az elhelyezkedéstől, az áramosítástól és a korszerűségtől függően magába foglal egy forgalmi/piaci értéket, illetve egy hitelbiztosítási értéket is.

Amíg előbbi a piaci árat és az adott pillanat eladhatóságát határozza meg, addig az utóbbi csupán a forgalmi érték 70-90%-át jelenti. A hitelbiztosítási értéket az értékbecslő szabja ki, aki nemcsak a jelenlegi állapotot, de a jövőbeni befolyásoló tényezőket is alapul veszi az ingatlan értékének megállapításakor.

Fontos tisztában lenni azzal, hogy a fedezetként felajánlott ingatlan aktuális piaci értékének legfeljebb 80%-a vonható be a hitelügyletbe, azonban léteznek olyan pénzintézetek is, ahol a terhelhetőség százalékos aránya még alacsonyabban mozog. A jelzáloghitelek esetében a fennálló helyzet akkor számít a legideálisabbnak, hogyha a forgalmi érték és az adásvételi szerződésben feltüntetett eladási ár megegyezik.

Az ingatlantípusok feltételei

A jelzáloghitelek igénylése során a bankok fedezetként kizárólag az olyan ingatlantípusokat fogadják el, amelyek 1) végleges műszaki állapottal rendelkeznek, 2) Magyarország területén helyezkednek el, 3) önállóan is forgalomképesnek számítanak, 4) tulajdonviszonyai már elrendezettek, illetve 5) per–, teher– és igénymentesek. Ezen túl az sem mindegy, hogy milyen épületről van szó, mert például nem minden bank fogadja el a biztosítékként felajánlott vegyes funkcióval ellátott üzleti típusú ingatlanokat. (Kivétel: ha a lakófunkcióval ellátott terület alkotja a nagyobb részt.)

 Ezzel ellentétben minden

  • családi és hétvégi ház,
  • sor– és ikerház,
  • társasházi lakás,
  • építési telek
  • és termőföld

elfogadható a jelzáloghitel fedezeteként. Kiegészítésként a különböző garázsok is képezhetik a hitelbiztosíték részét, azonban ennek feltétele az egyéni helyrajzi szám.

3. A jövedelemigazolás, mint az egyik legfontosabb feltétel

A tisztán fedezet által folyósított hitelek ideje lejárt! A szabad felhasználású jelzáloghitelek kapcsán nem elég egy plusz ingatlannal rendelkezni, a megfelelő jövedelem biztosítása és igazolása ugyanolyan feltételnek számít. A pénzintézeteknek az ingatlan értékének meghatározása mellett kötelessége megállapítani a hiteligénylő hitelezhetőségi limitjét, amelyet egyértelműen a jövedelem alapján számolnak ki.

A mai világban már számtalan jövedelemtípus létezik, amely más és más dokumentum szükségét vonja maga után. Ebből kifolyólag a dokumentumokkal kapcsolatban nem ugyanazok a kötelezettségek vonatkoznak a vállalkozókra, alkalmazottakra és még a nyugdíjasokra sem. Általánosságban azonban elmondható, hogy a jövedelemösszegnek minden esetben el kell érnie a minimálbért, illetve a nyugdíj minimális határát.

A jövedelemigazoláshoz szükséges dokumentumok

A hitelfelvételhez a bankoknak minden esetben szükségük van a jövedelemigazolásra, hiszen a hitelbírálat alatt ennek tudatában képesek megállapítani a futamidőt, a kölcsönösszeget, és ebből kifolyólag az adós havi törlesztőrészletét is. Mivel a jövedelemigazolást az alkalmazottak esetében mindig a munkáltatók állítják ki, ezért a vállalkozóknak más dokumentumok beszerzésére van szükségük, hogyha szabad felhasználású jelzáloghitelt szeretnének igényelni.

A munkáltató igazolás mellett az alkalmazottaknak szükséges benyújtani a munkabért tartalmazó bankszámlakivonatokat is, vagy a megelőző évről szóló APEH jövedelemigazolást. Ezzel ellentétben a vállalkozók minden esetben a NAV által kiállított jövedelemigazolással tudnak érvényesülni, a nyugdíjasok hiteligényléséhez pedig bőven elég a nyugdíjszelvény és nyugdíjas igazolvány, hiszen amíg az előbbi a jogviszonyt, addig az utóbbi a nyugdíj összegét igazolja.

4. A pozitív hiteltörténet értéknek számít

A Központi Hitelinformációs Rendszer bemutatása

A Központi Hitelinformációs Rendszer (röviden KHR) a bankok és egyéb hitelintézetek számára létrehozott adatbázist jelenti, amelynek köszönhetően a pénzintézetek időben értesülnek egy-egy leendő ügyfél anyagi helyzetéről, hiteltörténeteiről stb. Mit jelent ez pontosan?

A pénzügyi tudatosság ma már ugyan egyre nagyobb teret nyer magának, azonban még mindig számtalan példa bizonyítja, hogy sokan felelőtlenül vágnak bele a hitelfelvételbe. A leggyakoribb eset, hogy a hiteligénylő nem képes törleszteni a bank által kiszabott adósságát – és ezért rossz adózóként – felkerül a KHR negatív listájára (= korábban BAR listára). A nehéz helyzet megoldására sokan próbálkoznak további hitel kiváltásával, azonban a listán való szereplés már önmagában kizárja ennek a lehetőségét. A KHR rendszere ebből kifolyólag a pénzintézetek hitelbírálati vizsgálatait segíti, hiszen már egy azonnali képet mutat a leendő ügyfél hitelképességéről.

A KHR lista azonban nem kizárólag egy negatív pólust jelent. A bankokat külön jogszabály kötelezi arra, hogy az ügyfeleiket feltüntessék a KHR rendszerében, ezért az adatbázis minden hiteligénylő adatait tartalmazza, legyen szó jó vagy rossz adózóról. Napjainkban a pozitív hiteltörténet egyre több kedvezménnyel jár, a pénzintézetek külön odafigyelnek a jó adózó ügyfeleikre. Az alacsonyabb kamat és az egyszerűbb eljárási folyamat biztosítása mellett, ebben az esetben a bankok sokkal gyorsabban folyósítják a kölcsönösszeget is.

Az aktív negatív KHR listán való szereplés okai

  • adósság törlesztésének elmulasztása: egy folyamatos időszak alatt 90 napon keresztül elmaradó adósságtörlesztés, ami meghaladja a minimálbér összegét
  • bank– vagy hitelkártyával való visszaélés: illetéktelen kártya–, illetve adathasználat
  • hamis dokumentumok benyújtása: a hiteligénylés folyamat során a hamis adatok benyújtása

Aktív és passzív státusz

A KHR listán való szereplés nemcsak pozitív és negatív, de aktív és passzív is lehet, ami szintén befolyásolja a hiteligénylők helyzetét. Aktív negatív státusz esetében nincs lehetőség további hiteligénylésre, ugyanis ez azt jelenti, hogy az adóst be nem fizetett tartozás terheli.

A passzív negatív státusz esetében már más a helyzet. A hitelkonstrukciók bizonyos fajtáinak esetében a bankok ilyenkor már engedélyezhetik a további hitel felvételét, ugyanis ebben az esetben már nincs fennálló tartozás. Ilyenkor a pénzintézetek még egy éven keresztül megfigyelés alatt tartják a rossz adózó ügyfelet, és ha részéről nem tapasztalnak további kihágást, törlik a KHR passzív negatív listájából.

5. Szabad felhasználású jelzáloghitel-trükkök

A szabad felhasználású jelzáloghitelek igénylése során akkor számíthat pozitív hitelbírálatra, hogyha a fedezetként felajánlott ingatlan és a jövedelmének feltételei mind megfelelnek a pénzintézet kéréseinek. A bankok azonban azonos hitelkonstrukciók esetében is más játékszabályok mentén folyósítják a kölcsönösszeget, ezért a hitelfelvétel igénylése előtt már érdemes kalkulálni. Nem mindegy, hogy fedezetként milyen értékű ingatlant bocsátott a bank kezére, és az sem, hogy mekkora havi jövedelemmel rendelkezik. Ebből kifolyólag a hitelfelvétel előtt mindig tartsa szem előtt a következő 5 gondolatot:

  1. Legyen tisztában a bankok sajátos feltételeivel! – néhány pénzintézetnél szükség van 20% önerőre, míg más intézményeknél léteznek alternatív megoldások, mint a szülők ingatlanának bevonása.
  2. Gondolja végig, hogy hány évig szeretné törleszteni a hitelt! – minden hitelkonstrukció esetében igaz, hogy a bankok hosszabb futamidővel kedvezőbb kamatot biztosítanak, azonban ez általában jelentősen megnöveli a visszafizetett összeg értékét.
  3. Alkalmazzon biztos alapokat már a kezdeteknél is! – sokan beleesnek abba a hibába, hogy az „éppen belefér” elvét követik a „mindig bele fog férni” helyett, pedig ezzel elkerülhető az aktív negatív KHR listán való szereplés kockázata.
  4. Válassza ki az Ön számára biztosabb lehetőséget! – már a szabad felhasználású jelzáloghitelek esetén is lehetőség van a fix kamatozású hiteltípus kiválasztására, ami egyrészről biztosítja a törlesztés változatlanságát, másrészről magasabb tőketartozást jelent.
  5. Használjon jelzáloghitel kalkulátort! – a korábban felsorolt lehetőségek tisztázására már elérhetőek az online jelzálogkölcsön kalkulátorok, amelyek segítségével bárki helyzete felmérhető a hiteligénylést megelőzőleg is.

A szabad felhasználású jelzáloghitel, mint megoldás

Hiába, hogy a szabad felhasználású jelzáloghitelek procedúrája nem a leggyorsabb folyamat, a pozitív hitelbírálat után ez már kevésbé számít jelentős cáfolatnak. A hitelkonstrukciónak köszönhetően mindenki számára lehetőség nyílik egy akár 30 millió forintos kölcsönösszeg igénylésére is, amelynek elnyerésével az ember legnagyobb álmai is valóra válhatnak.

Ahhoz, hogy ez kockázatmentesen létrejöhessen, érdemes szakember vagy akár az online hitelkalkulátorok segítségét igényelni, ezzel is elkerülve a hitelfelvétel legnagyobb buktatóit. Az igénylés előtt mindig érdemes sorra venni a jelzáloghitel legsarkalatosabb pontjait, mint az önerő, a jövedelem és a fedezetként felajánlott ingatlan értéke.