A mai világban egyre nagyobb kincsnek számít, ha valaki családon belül megörökli a felmenők ingatlanát, máskülönben a saját lakás–, illetve telekvásárláshoz kölcsönre van szükség. Számtalan találgatás létezik arról, hogy a következő években miként alakulnak az otthonteremtéshez szükséges piaci lehetőségek, de egy biztos, ahogyan a lakás–, úgy a telekárak is hatalmas kiadást jelentenek.
Az eladó telkek árai rohamtempóban növekednek, ezért sokan már korábban belevágnak egy saját ingatlan megvásárlásába, mint ahogyan azt korábban tervezték. A sietség nagy anyagi kieséssel párosul, ezért ilyenkor érdemes hitelt igényelni.
A telekvásárláshoz kapcsolódó kölcsöntípusok specifikus hitelkonstrukciók, ezért kellő utánajárást igényel a támogatás felvételének minden pontja. A buktatók elkerülése érdekében összegyűjtöttük az öt legfontosabb szempontot, amit a telekvásárlási hitel igénylése során érdemes mérlegelni.
Legyen tisztában a különböző telektípusokkal!
1. Övezeti besorolás és telektípusok
A telekvásárlási hitel igénylése számtalan buktatóval rendelkezik. A kölcsön felvétele előtt a legfontosabb tisztában lenni a telek paramétereivel, hiszen ez már önmagában meghatározza, hogy milyen hitellehetőségekkel lehet számolni. Minden esetben az ingatlan-nyilvántartásból kell kiindulni, amiben megtalálható a telek minősítése és az övezeti besorolása.
Az övezeti besorolás kapcsán a külterület és belterület, a telektípusok között pedig az egyedi és tömbtelkek kerülnek megkülönböztetésre, amelyeknek meghatározása a ráépülő épületek számától függ. A telekvásárlási hitel kizárólag belterületen lévő telkek megvásárlására igényelhető. Belterületnek számít minden településnek az a része, ahol a lakóházak és a hozzájuk tartozó telkek egybefüggően elhelyezkednek, és amit az építészeti szabályzat egy meghatározott részeként tartanak számon.
A legideálisabb választás egy belterületi építési telek megvásárlása, ugyanis ebben az esetben az építési hitel benyújtása mellett minden bank elfogadja a telekhitel kérvényezését is. Fontos továbbá, hogy a telekvásárlás csak piaci kamatozású hitellel törleszthető.
2. A telek minősítése és értéke
A telekvásárlás esetén azért fontos tisztában lenni a telek minősítésével, mert ha az ingatlan később értékesítésre kerül, nem mindegy, hogy kapcsolódik-e hozzá adózási forma vagy sem. Amíg az építési telek értékesítése egyenes adózás alá eső ügyletnek számít, addig a beépített és a beépítetlen ingatlanoknál nem kell fizetni.
Ezen túl tovább bonyolítja még a helyzetet az ingatlan minősítése, ugyanis hiába, hogy az építési telek fogalma az ÁFA törvényben megtalálható fogalom, minden esetben mégsem összeegyeztethető a Földhivatal nyilvántartásában megtalálható tulajdoni lap definícióival.
A telek értékét számos tényező befolyásolja, mint a telek adottságai (pl.: mérete és tájolása), az infrastruktúra (pl.: víz, gáz, áram) és a közelében található környezeti szempontok (pl.: szennyezési források). Ettől függetlenül az értékbecslés során mindig külön kell meghatározni a teleknek és a telken megtalálható korszerűsítésnek az értékét.
Mérlegelje a fedezeti lehetőségeit!
A telekvásárlási hitel igénylése előtt fontos meghatározni az anyagi helyzetet és a rendelkezésre álló fedezeti lehetőségeket. Fedezetbiztosítással, de anélkül is szükség van minimum 20% önerőre a kölcsön kérvényezéséhez, ugyanis száz százalékos finanszírozásra nincs lehetőség. Ebből kifolyólag azok számára érdemes belevágni a telekhitel felvételébe, akik már rendelkeznek egyéb ingatlannal. Hitelfedezetként elfogadható minden olyan magyarországi önállóan forgalomképes telek, amely
- nem áll pereskedés alatt,
- illetve teher– és igénymentes.
Általános tudnivaló a telekvásárlási hitel igénylése és a fedezeti lehetőségek kapcsán, hogy a bankok által csupán a minimum 4 millió forintos ingatlanok elfogadhatóak fedezetként. Ezenfelül a kölcsönkért hitelösszeg nem haladhatja meg a bevonandó ingatlan(ok) értékét.
A különböző pénzintézetek mind saját feltételeik mentén határozzák meg a kölcsönösszeget, azonban ezt befolyásolja a fedezetként felajánlott ingatlan(ok) korszerűsége is. Egyértelműen kevesebb összegre lehet számítani, hogyha az értékbecslő véleménye szerint omladozik a tető, az ingatlan túl forgalmas helyen van, vagy például nem összkomfortos.
Tartsa szem előtt, hogy szüksége van önerőre!
A fedezet témakör kapcsán már említésre került, hogy minimum húsz százalékos önerőre van szükség a telekvásárlási hitel igényléséhez. A hitelfedezetként biztosított ingatlan értéke meghatározza a folyósításra kerülő hitelösszeg értékét, ami maximum 80%-át képezheti az ingatlannak – így alakul ki a száz százalékos arány.
A legtöbb esetben azonban a bankok átlagosan csupán 50-60%-át finanszírozzák a telekvásárlásnak, ami további önerő szükségét vonja maga után. Az önerő hiányában szerencsére létezik kiskapu, ugyanis pótfedezetként felajánlható egy újabb ingatlan is. A telekvásárlási hitel igénylése esetén az állami támogatások nagy része – mint például a szocpol – nem számít saját tőkének, azonban a meglévő gyerekek kapcsán felmerülő CSOK összege beszámítható önerőként.
Időben gyűjtse össze a telekhitel igényléséhez szükséges dokumentumokat!
A hitelkérvények leadásához szükséges dokumentumok a kölcsön típusától függően változhatnak, azonban vannak olyan papírok is, amelyekre minden esetben szükség lesz. Ez alapján, ha a következő dokumentumokat már időben sikerül összegyűjteni, nagyban felgyorsítja a hitelfolyósítás menetét.
1. „Minden esetben” dokumentumok
A „minden esetben” dokumentumok többnyire azokat a papírokat jelentik, amelyekre a mindennapi élet során is folyamatosan szükség van. Ide tartoznak például a személyes okmányok, mint a személyi igazolvány, a lakcím– és adókártya. Emellett minden hitelfelvétel során rendelkezni kell
- a 30 napnál nem régebbi munkáltatói igazolással – vállalkozók esetében nullás igazolással és a NAV által az előző egy évre vonatkozó jövedelemigazolással; nyugdíjasok esetében nyugdíjas igazolvánnyal,
- az elmúlt 2-6 havi bankszámlakivonatokkal,
- és a már meglévő tőketartozások igazolásaival.
2. Ingatlanfedezetű hitelek dokumentumai
Már az ingatlanfedezetű hitelek nevéből is lehet következtetni a kérvényezéséhez szükséges dokumentumokra, hiszen egyértelműen az ingatlannal kapcsolatos hivatalos papírokra lesz szükség, mint a(z)
- harminc napnál nem régebbi tulajdoni lap – ezt azonban a bankok plusz költségért cserébe le tudják hívni,
- ingatlan alaprajza,
- lakás– vagy életbiztosítási kötvény,
- Földhivatal általi adásvételi szerződés és ingatlan nyilvántartási kérelem,
- és ügyvédi letéti szerződés.
3. Építési hitelek dokumentumai
Az építési hitelek dokumentumainál a legfontosabb különbség, hogy vannak olyan engedélyek, amelyeket online is fel kell tölteni, ezeket időmaximalizálási szempontból különösen fontos előrevenni. Az építési hitelek igénylésénél szüksége lesz a(z)
- tulajdoni lapra,
- térképszelvényre (ez szintén lekérhető a bank által),
- lakás– vagy életbiztosítási kötvényre,
- építési engedélyre és tervdokumentációra, amelyeket már feltöltött az ÉTDR rendszerébe (= Építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokat Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszer),
- és egy pontos költségvetésre.
Minden lépését gondolja ki előre!
1. A telekvásárlási– és építési hitel kapcsolata
Mielőtt bármibe belevágna, érdemes végiggondolnia az anyagilag kockázatos helyzeteket. Természetesen mindenki számára más dolgokon áll vagy bukik a támogatási kölcsön felvétele, azonban az egyik leggyakoribb hibának minősül, hogy a telekvásárlási hitel egy olyan banknál kerül folyósításra, ahol később nincs lehetőség az építési kölcsön felvételére is. Miért fontos ez?
Egy telek megvásárlása már önmagában feltételezi, hogy egyszer építkezés fog folyni rajta. Ha a telekvásárlás is hitelből történik, akkor nagy valószínűséggel az építési folyamatokhoz is plusz tőkére lesz szükség. A telekvásárlások esetében a pénzintézmények jelzálogot rögzítenek, ami azt jelenti, hogy az építkezések során ugyanahhoz a bankhoz kell fordulni segítségért. Igen ám, azonban nem minden bank biztosít építési hitelt.
A hitelből vett telekre való hitel általi építkezésre ennek ellenére mindenkinek lehetősége van, de azzal számolni kell, hogy a kettő kölcsönrendszere ez által összemosódik. Az építési kölcsönfedezet elsősorban maga az építési telek. Ha az építési telekre ingatlan kerül, akkor a teljes hitelfedezetet végül a kettő értéke határozza meg.
2. A telekvásárlási hitel részletei és folyamata
A felvehető telekvásárlási hitelösszegnek legalább el kell érnie az 1 millió forintos értékhatárt, ami maximum 50 millió forintos kölcsönig terjedhet. Ugyanúgy, ahogyan a piaci kamatozású hiteleknél lenni szokott, a kamat a telekvásárlási hitelnél is referencia-kamatlábhoz kötött.
A referenciakamat általánosan véve három, hat, illetve tizenkét hónapos BUBOR-t jelent, aminek következménye, hogy a maximum 30 éves futamidő alatt a referenciakamat mértéke egyenesen arányosan változhat a BUBOR változásaival. (A BUBOR egy angol rövidítés, ami a budapesti kereskedelmi bankok kihelyezési rátájának átlagát jelenti.)
A telekvásárlási hitel folyamata specifikus, éppen ebből kifolyólag hosszadalmas is. Az elsődleges feladatok között kell megemlíteni a havi jövedelem megvizsgálását, a telek, a bank és a hitel megfelelő kiválasztását, és az ehhez szükséges dokumentumok benyújtását. Ezt követően már a kiválasztott pénzintézet veszi át az irányítást, elindul az értékbecslés és a banki elbírálás folyamata. Ha mindez lezárult, akkor már csak a hitelszerződés véglegesítésére és a kölcsönösszeg folyósítására kell várni.
3. A telekvásárlási hitel legfontosabb feltételei
A telekvásárlási hitel felvételét kizárólag megfelelő jövedelemmel rendelkező nagykorúak igényelhetik. Ez azonban még nem minden, a hiteligénylő személynek rendelkeznie kell minimum 3 hónapos munkaviszonnyal, amibe a próbaidőszak nem számít bele.
A hitel felvételéhez el kell érni a minimum jövedelem értékhatárát – azaz a minimálbért –, ez azonban még nem biztosítja a kívánt kölcsönösszeg elnyerését. A jogosultságra a hitelbírálat és az adósminősítés során derül fény. Ha a kérelem elutasításra kerül, akkor az anyagi helyzet feljavítására B tervként még bevonható egy adóstárs.
Ahogyan minden hitelkonstrukció esetében, úgy a telekvásárlási hitel igénylésénél is kizáró oknak számít a KHR listán való aktív és passzív negatív szereplés (közismertebb nevén BAR-lista). Ezzel ellentétben a külföldi állampolgárság még nem lehetetleníti el a telekkonstrukció igénylését, de arra oda kell figyelni, hogy ilyen esetben is kizárólag magyarországi pénzintézettől van lehetőség a kölcsön kérvényezésére.
A telekvásárlási hitel igénylése alapos átgondolást igényel
A korábban felsorolt öt pont részletezi ugyan a telekvásárlási hitel igényléséhez szükséges legfontosabb gondolatokat, azonban még így is csak egy töredékét képezi az alapos utánajárásnak. Az ilyen specifikus hitelkonstrukciók esetében mindig érdemes szakember segítségét kérni, aki rávilágít a kockázatos helyzetekre és buktatókra.
Mindig figyeljen oda a hivatalos okmányok ellenőrzésére, és az anyagi helyzet pontos kalkulációira! Amíg egy lejárt dokumentum az egyébként is hosszadalmas folyamat gyorsaságát írja felül, addig a kevés jövedelem magát a kölcsönösszeg igénylését lehetetleníti el. Önerő nélkül nem érdemes belevágni a telekvásárlási hitel felvételébe, viszont egy bizonyos összeg és fedezet/pótfedezet ellenében már remek hitellehetőségre lehet szert tenni.
