A megvalósításra váró célok és igények személyenként és családonként változhatnak, ezért számtalan banki kölcsönlehetőségre lehet szert tenni. A kijelölt tervek meghatározzák a hitelkonstrukció típusát, majd ezt követően mindenkinek saját maga kell megtalálnia a számára legmegfelelőbb és személyre szabottabb lehetőséget.

Az egyik leggyakoribb cél a lakásvásárláshoz és otthonkialakításhoz kapcsolódik, azonban ilyen esetben is több hitelkonstrukció áll rendelkezésre. A lakáshitelek fajtái között érdemes az alapján válogatni, hogy lakás– vagy telekvásásárláshoz, lakásépítéshez, –felújításhoz, –bővítéshez vagy hitelkiváltó hitel alkalmazásához van szükség az igényelt kölcsönösszegre. Ismerje meg cikkünkből a lakásvásárlási hitel legfontosabb tudnivalóit!

1. A lakáshitel igénylésének feltételei

A lakáshitel igénylése előtt minél előbb érdemes tájékozódni a kölcsön feltételeiről és alapszabályairól, amely elsősorban életkorhoz és a megfelelő jövedelem biztosításához kötött.

  1. A lakáshitel igénylését olyan nagykorú személyek kezdeményezhetik, akik megfelelnek a hitelfolyósításhoz kiválasztott pénzintézet adósminősítési és hitelbírálati feltételeinek/szabályainak.
  2. A házasságban és élettársi kapcsolatban élő személyeknek kötelezően be kell vonni partnerüket a hitelügyletbe. (Ez a feltétel néhány banknál elkerülhető.)
  3. Az adóstársnak nem kizárólag kell szerepelnie a hitelbírálat igénylési folyamatának lebonyolításában, ez azonban általában kedvezőtlenebb helyzetet teremt, illetve nehezítheti az eljárást. 
  4. A lakáshitelek egyik legfontosabb feltétele a megfelelő jövedelem. Ha a bank számára a hitelfolyósításhoz nem elegendő a háztartásban lévő személyek jövedelme, akkor lehetőség van a fizetőképességet javító kezes bevonására.
  5. A lakáshitel igényléséhez jó adózónak kell lenni. Ahogyan minden hitelkonstrukció esetében, a hiteligénylésben nem vehetnek részt az olyan személyek, akik szerepelnek a Központi Hitelinformációs Rendszer (= röviden KHR-, korábban BAR-lista) aktív negatív adóslistáján.

2. A lakásvásárlás igényléshez szükséges önerő és fedezet

Mitől függ az önerő mértéke?

A lakáshitel felvételéhez nem minden esetben van szükség önerőre – ide tartozik a lakásbővítés, illetve a korszerűsítés is –, azonban a nagyobb befektetéseknél számítani lehet az ehhez szükséges feltételekre. Ennek oka, hogyha a kisebb lakásfelújítások összege nem haladja meg a fedezetül szolgáló ingatlan értékének 80%-át, nincs szükség önerő biztosítására.

A pénzintézetek kínálataiban azonban már aligha található olyan hitelkonstrukció, ahol egy lakásvásárlás során ne lenne szükség önerőre, illetve fedezetbiztosításra. Ennek a mértéke mindig több tényezőtől függ egyszerre, mint

  • a hiteligénylők jövedelmétől,
  • a kívánt lakás korszerűségétől, elhelyezkedésétől és értékétől,
  • az építési telektől,
  • illetve a bank által meghatározott törlesztőrészlettől is.

Mi számít önerőnek a lakásvásárlási hitel esetén?

A lakásvásárlási hitelek esetén a készpénz, a vissza nem térítendő szociálpolitikai/önkormányzati/állami támogatások, a munkáltatói támogatás, a plusz ingatlan, a szabadon felhasználható lakástakarék-pénztár számít önerőnek. Ilyenkor mindenkire ugyanazok a szabályok érvényesek:

  • egy lakás teljes vételárát csak abban az esetben lehet kölcsönösszeggel fedezni, hogyha a kívánt lakáson felül egy másik ingatlan is felajánlható a hitel számára biztosítékként,
  • illetve a havi jövedelem is megfelelő az adósság törlesztésére.

A kiegészítő ingatlanfedezet legfontosabb feltétele, hogy az értékének meg kell ütnie a minimum négy és fél vagy öt millió forintos összeget.

Hogyan történik ilyenkor az önerő igazolása?

Az önerő igazolására két mód létezik. Vannak olyan esetek, amikor az adásvételi szerződés magába foglalja az önerő igazolását. Ha ez nem valósul meg, akkor a folyamat egy magánokirati vagy ügyvéd által kiállított okirat alapján történik, amelyet a hitelfolyósítást végző bank számára kell benyújtani. Az okiratoknak minden esetben tartalmazniuk kell két tanú aláírását.

3. Az új és használt lakásvásárlás különbségei

Az új és használt lakás fogalmának tisztázása

A lakásvásárlások alkalmával különböző előnyök és hátrányok övezik az új vagy használt lakásokhoz kapcsolódó döntést. Még mielőtt bárki fejvesztve belevágna egyik vagy másik megvalósításába, érdemes tisztázni az ehhez kapcsolódó fogalmakat.

Új lakásnak számít minden olyan ingatlan, amelyet köznapi értelmében még senki nem használt Ön előtt, jogi értelmében pedig hivatalosan senki nem lakott. Ezzel ellentétben, ami nem felel meg a korábban említett jogi újdonságnak, az használt lakásnak minősül. Általában utóbbi sokkal nagyobb népszerűségnek örvend.

A két típus közti eltérések: adásvételi szerződés és dokumentáció

1.Adásvételi szerződés:

Az új lakások esetében az egyik legnagyobb különbség – és bizony egy hátrány is –, hogy a bank nem fizet előre, és még csak szakaszosan sem. (Ezzel a lépéssel biztosítja be magát a kockázatos helyzetekkel szemben.) Kizárólag akkor hajlandó az eladónak kifizetni a meghitelezett összeget, hogyha a lakásépítés munkafolyamatai már a végére értek.

Ezzel ellentétben a használt lakásvásárlás során mivel nincs szó egy új ház felépítéséről, az összeg sokkal hamarabb igényelhető, mi több lehetőség van az adásvételi szerződésben két teljesítési dátum feltüntetésére is. Ennek köszönhetően már a végső fizetési határidő előtt is igényelhető a bank által hitelezett összeg.

Az új lakások utólagos fizetésével a pénzintézetek nemcsak önmagukat, de a hiteligénylő ügyfelet is megvédik a kellemetlenségektől. Hiába, hogy egy használt lakás esetén pozitívum a korábban megkapott összeg, egy új lakásvásárlásnál ez komoly problémákat okozhat. Mire kell ilyenkor gondolni?

Egy új lakásépítés során a szomszédoktól is szükség van bizonyos engedélyekre, amely miatt elhúzódhatnak a munkálatok. Egy rosszul megkötött adásvételi szerződés esetében – ahol a konkrét fizetési határidő van feltüntetve – az eladó jogosan követelhetné a szerződésben meghatározott összeget még azelőtt, hogy ő készen és biztosan átnyújtotta volna az ingatlant.

2.Dokumentáció

Az új és használt lakások között dokumentáció tekintetében is van némi eltérés, amíg utóbbinál nincs szükség bizonyos okiratokra, addig egy vadonatúj ingatlan esetében igen. Melyek ezek?

  • eladó vállalkozás cégkivonat és aláírási címpéldány (vállalkozó által építtetett új lakásoknál)
  • az épülő lakás jogerős építési engedélyének másolata
  • tervdokumentáció (nem minden esetben)
  • társasházi alapító okirat (kivétel: házak)

4. A lakásvásárlási hitel költségei és a szükséges dokumentumok

A lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok

A lakásvásárlási hitelek felvételéhez ugyanúgy szükség van minden személyes okmányra – mint személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya –, illetve az ingatlanfedezethez kapcsolódó hitelkonstrukcióknál a lakcímkártya hátoldalán található személyi azonosító jelre is.

Mivel a hitelbírálatok kapcsán az egyik legfontosabb tényező a megfelelő jövedelemforrás, ezért az ennek igazolására szolgáló dokumentumok benyújtására is szükség van. A pénzintézetek az alkalmazottaktól egy általában 30 napnál nem régebbi munkáltatói igazolást és az elmúlt 2-6 havi bankszámlakivonatokat kérik be, míg a vállalkozóktól NAV jövedelemigazolásra, szintén 30 napnál nem régebbi NAV nullás igazolásra és bankszámlakivonatokra van szükségük. A hitelbírálati folyamatok előtt a nyugdíjasoknak a nyugdíjszelvényt, és szintén a friss bankszámlakivonatokat kell benyújtaniuk a pénzintézetek számára.

A lakásvásárláshoz tartozó ingatlanfedezetek miatt további okiratokra is szükség van a hitelbírálat során:

  • a pénzintézet által kiszabott feltételeknek megfelelő adásvételi szerződés – minden esetben tartalmaznia kell a saját forrást/önerőt, illetve az igényelt hitelösszeget
  • ingatlan-nyilvántartási kérelem
  • ügyvéd által kiállított letéti igazolás
  • teljes tulajdoni lap és hiteles térképmásolat (ezt a kettőt a bank kéri le)
  • alaprajz
  • építési engedély és tervdokumentáció
  • biztosítási kötvény
  • értékbecslői szakvélemény

A lakásvásárlási hitel kapcsán felmerülő költségek

A hitelfelvételek során szinte mindig ugyanazokkal a költségtípusokkal lehet számolni, azonban a különböző bankintézetek sajátos rendszere miatt ez minden esetben változó. A lakásvásárlások során kiegészül még néhány plusz kiadással is, hiszen ilyenkor már szóba jönnek a hitelfedezetként felajánlott ingatlanokhoz kapcsolódó költségek is. A kiadott összeg tehát minden banknál más és más lehet, azonban a választás során érdemes végignézni a következő pontokhoz kapcsolódó speciális banki ajánlatokat.

  • Értékbecslés: az önerő biztosításához szükséges benyújtott ingatlant a bank minden esetben felbecsülteti. A kiszabott költség az ingatlan típusától függően változhat, azonban vannak olyan pénzintézetek, ahol egységárral dolgoznak.
  • Tulajdoni lap és térképmásolat: ez a két költség a tulajdoni lap alapján készített ingatlanellenőrzést jelenti, amely családi házak esetében kiegészül a térképmásolat díjával. A kettő összege együtt 6.250 Forint + 3000 Forint.
  • Szerződéskötési díj/folyósítási jutalék: általában az igényelt kölcsönösszeg nulla és kettő százalék közötti értékét jelenti – szabad felhasználású hitelnél levonják a hitelösszeg értékéből, lakásvásárlásnál pedig ennyivel több hitel várható.
  • Földhivatali költségek: a hitelt folyósító bank jelzálogjogának az ingatlanra való bejegyeztetését takarja, aminek egységára 12.600 Forint/ingatlan.
  • Közjegyzői okiratba foglalás: egyértelműen ennek díját csak a pozitív hitelbírálat esetén kell kifizetni a szerződéskötés során. A díj összegét meghatározza a hitelösszeg, a szerződéstípus, a szerződés oldal–, illetve a készített példányszám is.

5. A lakásvásárlási hitelhez tartozó állami támogatás

A lakásvásárlási hitelek igénylésénél önerőként beszámítható a CSOK, azaz a Családi Otthonteremtési Kedvezmény, ami 2015 júliusában lépett hatályba. Ahogyan már a nevéből is kikövetkeztethető, ez egy lakáscélra felhasználható támogatási forma, hogy a családok minél könnyebben juthassanak saját ingatlanhoz és otthonhoz.

Az állami támogatás 2019 júliusával már nem csak az új ingatlanok, hanem a családban lévő két gyermek esetén a használt lakások megvásárlását is engedélyezi. Az ingatlan értékére nincsen szabályozás, azonban a CSOK hitellel 25 éves futamidő alatt akár 10 és 15 millió forintos kölcsönösszeg is igényelhető a gyermekek számától függően.

6. A lakásvásárlási hitel és az eltérő banki lehetőségek

A magyarországi pénzintézetek közötti eltérést nem kizárólag a hitelfelvétel során felmerülő költségek jelentik. Az online lakáshitel kalkulátorok segítségével győződjön meg Ön is, hogy melyik lehetőség jelenti számára a legtökéletesebb választást, a döntési folyamat előtt pedig egy profi könyvelővel mindenképp vegye sorra a következő szempontokat is:

  1. adóstársra vonatkozó feltételek
  2. eladói tulajdonjogi nyilatkozat
  3. tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem széljegyen való szereplése, vagy földhivatal általi jelzálogjog
  4. fedezetként felajánlott ingatlanok száma
  5. résztulajdon megvásárlása
  6. albetétesítési igazolás, vagy használatbavételi-engedély
  7. települési hitelösszeg korlátja

A személyre szabott lakásvásárlás egyenlő a sikeres hiteligényléssel

Ha már az előzetes hitelbírálat során is egy sikeres eljárásban reménykedik, akkor érdemes mindent a legaprólékosabb módon sorra vennie. Elsősorban mindig a hitelkonstrukció feltételeit nézze végig – például vannak-e egyéb hitelei, szerepel-e az aktív negatív KHR listán stb. –, majd ezt követően határozza meg a céljait, az ehhez tartozó összeget és a rendelkezésére álló pénzbeli kapacitásait. Ezekkel az adatokkal már meghatározható egy körülbelüli jövőkép, aminek segítségével nemcsak egy testreszabott ügylet, hanem egy biztosan eredményes hiteligénylés veszi kezdetét.